Anatomi lengkap biaya awal sewa di Jepang — Deposit, uang terima kasih, biaya agen, dan cara berhemat
Mengapa begitu tinggi
Di Jepang, biaya awal(初期費用) saat penandatanganan umumnya mencapai 4〜6 bulan sewa. Untuk unit ¥80.000/bulan, sekitar ¥320.000–480.000 (4〜6 bulan) keluar di awal. Rentangnya lebar tergantung syarat 敷金・礼金 — unit tanpa uang terima kasih lebih murah — jadi ada baiknya mengetahui dan menyiapkan lebih awal. (Dikonfirmasi 2026-07・perkiraan)
Rincian item demi item
| Item | Kisaran umum (vs sewa) | Ruang negosiasi |
|---|---|---|
| 敷金 (deposit) | 1〜2 bulan | Tergantung unit; ada unit 敷金ゼロ |
| 礼金 (uang terima kasih) | 0〜2 bulan | Ada unit 礼金ゼロ (uang tidak dikembalikan) |
| 仲介手数料 (biaya agen) | Maksimal 1 bulan + pajak | Ada unit gratis・setengah harga |
| 前家賃 (sewa di muka) | 1 bulan | Tetap |
| 日割家賃 (sewa proporsional) | Jumlah hari dari pindah hingga akhir bulan | Berubah menurut tanggal pindah |
| Biaya perusahaan penjamin | 50〜100% sewa bulan pertama | Sering ditentukan perusahaan |
| Asuransi kebakaran | ¥15.000–20.000 / 2 tahun | Kadang bisa diganti meski ditentukan |
| Ganti kunci | ¥15.000–25.000 | Opsional di beberapa tempat |
| Dukungan 24 jam dll. | ¥10.000–20.000 | Opsional di beberapa tempat |
敷金 dikembalikan setelah keluar bila masih tersisa setelah memperhitungkan pemulihan kondisi dan tunggakan, tetapi 礼金 adalah tanda terima kasih kepada pemilik sehingga tidak dikembalikan. Pastikan membedakan keduanya.
Yang perlu diperhatikan khusus oleh orang asing
Karena orang asing sulit mendapatkan penjamin, memakai perusahaan penjamin praktis wajib, dan biaya penjaminan awal langsung ditambahkan ke biaya awal. Untuk keseluruhan proses sewa, lihat 👉 Panduan lengkap menyewa apartemen di Jepang bagi orang asing.
Cara menekan biaya awal
- Pilih unit 礼金ゼロ・敷金ゼロ — sebesar itu pula pengeluaran awal berkurang
- Unit biaya agen gratis・setengah — ada tergantung agen atau kampanye
- Unit dengan syarat フリーレント (sewa gratis untuk periode tertentu)
- UR賃貸 — perumahan publik yang dikelola UR都市機構. Tanpa 礼金・biaya agen・penjamin・perusahaan penjamin・biaya perpanjangan sehingga biaya awal jauh lebih rendah. Orang asing bisa mengajukan dengan kartu izin tinggal (memenuhi salah satu dari pendapatan, tabungan, atau pembayaran di muka) — lihat 👉 Panduan menyewa di Jepang bagi orang asing. (※ Diperkenalkan tanpa afiliasi dengan perusahaan mana pun)
Namun iklan "biaya awal nol" bisa disertai sewa lebih tinggi atau biaya lain, jadi bandingkan berdasarkan total.
Contoh perkiraan (¥80.000/bulan)
Untuk unit paling umum 敷金1+礼金1: deposit ¥80.000 + uang terima kasih ¥80.000 + agen ~¥88.000 (termasuk pajak) + sewa di muka ¥80.000 ≈ ¥328.000, ditambah sekitar ¥100.000 untuk biaya penjamin, asuransi kebakaran, ganti kunci, dll., menjadi sekitar ¥420.000–480.000. Sebaliknya, unit 礼金ゼロ・agen gratis atau UR bisa turun hingga di bawah ¥300.000-an. (Perkiraan — angka sebenarnya berbeda menurut unit dan kondisi.)
Pertanyaan yang sering diajukan
Q. Apakah 礼金 dikembalikan?
Tidak. 敷金 dikembalikan bila tersisa setelah perhitungan, tetapi 礼金 adalah tanda terima kasih kepada pemilik sehingga tidak dikembalikan.
Q. Bisakah membayar biaya awal dengan kartu?
Sebagian agen dan unit menerima kartu, tetapi tidak universal. Anggaplah Anda akan menyiapkan uang tunai dalam jumlah besar.
Q. Cara berhemat yang paling pasti?
Pilih unit 礼金ゼロ・agen gratis, atau pertimbangkan UR yang tanpa 礼金・agen・penjamin.
Artikel ini adalah panduan umum dan perkiraan tentang biaya dan kebiasaan; jumlah dan item sebenarnya berbeda menurut unit, agen, dan waktu. Untuk urusan kontrak yang spesifik, konsultasikan dengan pelaku usaha real estat (宅建業者 berlisensi) atau profesional.