Hướng dẫn đầy đủ thuê nhà tại Nhật Bản cho người nước ngoài — Xét duyệt, công ty bảo lãnh, giấy tờ cần thiết

Ngày kiểm chứng 2026-07-24

Người nước ngoài khác gì

Thuê nhà ở Nhật về nguyên tắc không có yêu cầu về quốc tịch, nhưng thực tế tồn tại ba rào cản khác với người Nhật.

Xét duyệt(入居審査) — trong quá trình xét duyệt của chủ nhà・công ty bảo lãnh, có trường hợp bị từ chối chỉ vì là người nước ngoài
Người bảo lãnh(連帯保証人) — khó tìm người đứng ra bảo lãnh liên đới tại Nhật, nên phải dùng công ty bảo lãnh
Ngôn ngữ — hợp đồng và phần giải thích các điều khoản quan trọng đều bằng tiếng Nhật

Nếu biết trước và chuẩn bị ba điều này, phần lớn đều có thể vượt qua.

Xét duyệt và việc từ chối người nước ngoài

Khi đăng ký thuê, chủ nhà・công ty quản lý・công ty bảo lãnh sẽ xét duyệt người đăng ký. Việc từ chối người nước ngoài thường không đến từ quy định mà từ quyền quyết định của chủ nhà — lo ngại về giao tiếp ngôn ngữ, tính ổn định thu nhập, mức độ hiểu văn hóa・quy tắc, v.v.

Những yếu tố giúp được duyệt:

Thẻ cư trú(在留カード) còn thời hạn dư dả — ngắn hơn thời hạn hợp đồng sẽ bất lợi
Chứng minh thu nhập ổn định (việc làm・lương) — thường lấy mức thu nhập năm từ 36 lần tiền thuê tháng trở lên làm chuẩn tham khảo (tùy chủ nhà)
Nếu khó giao tiếp bằng tiếng Nhật, dùng môi giới hỗ trợ người nước ngoài sẽ có lợi

Công ty bảo lãnh vs người bảo lãnh liên đới

Trước đây bắt buộc phải có người Nhật bảo lãnh liên đới, nhưng nay dùng công ty bảo lãnh tiền thuê(家賃保証会社) đã trở nên phổ biến, và với người nước ngoài đây gần như là con đường bắt buộc.

Phí bảo lãnh ban đầu: thường khoảng 50〜100% một tháng tiền thuê (tùy công ty)
Phí gia hạn hằng năm: một khoản nhỏ mỗi năm (ví dụ khoảng 1万 yên) hoặc một phần tiền thuê
Công ty bảo lãnh cũng tự xét duyệt, nên hãy lưu ý thu nhập・tình trạng cư trú cũng được xem xét tại đây

Giấy tờ cần cho hợp đồng

Thẻ cư trú(在留カード) (hai mặt), hộ chiếu
Chứng minh việc làm・thu nhập (bảng lương・giấy 源泉徴収票, v.v.)
Tài khoản ngân hàng Nhật (để trừ tiền thuê)
Con dấu(印鑑) — có nơi yêu cầu
Người liên hệ (liên hệ khẩn cấp) — đôi khi yêu cầu người thân ở nước nhà

Các lựa chọn thuận lợi cho người nước ngoài

UR賃貸 (thuê UR) Nhà cho thuê công do UR都市機構 (Cơ quan Tái thiết Đô thị UR), một pháp nhân hành chính độc lập, vận hành. Không có 礼金 (tiền lễ), không phí môi giới, không người bảo lãnh, không công ty bảo lãnh, không phí gia hạn, giảm đáng kể chi phí ban đầu và gánh nặng xét duyệt. Vì xét duyệt dựa trên tiêu chí khách quan là thu nhập・tiền tiết kiệm chứ không phải quyền quyết định của chủ nhà, rủi ro "bị từ chối vì là người nước ngoài" rất thấp — đây là điểm đặc biệt có lợi. Người nước ngoài chỉ cần có thẻ cư trú hợp lệ là có thể đăng ký, và đáp ứng một trong các điều kiện sau — ① thu nhập tháng đạt mức chuẩn (khoảng 4 lần tiền thuê) trở lên, ② tiết kiệm trên một mức nhất định, hoặc ③ trả trước tiền thuê(一時払い). Tuy nhiên vẫn có 敷金 (tiền đặt cọc) và các căn phổ biến có cạnh tranh. Hãy kiểm tra tiêu chí・căn hộ chính xác trên trang chính thức UR (ur-net.go.jp, có hướng dẫn đa ngôn ngữ). (Xác nhận 2026-07)

Môi giới nhận người nước ngoài・hỗ trợ đa ngôn ngữ Các cổng lớn như SUUMO・HOME'S có nhiều căn nên là điểm khởi đầu tốt, và có những đơn vị mạnh về hỗ trợ người nước ngoài như GTN・Village House. (※ Bài viết này giới thiệu không có hợp tác nào, dựa trên độ nhận biết・tính dễ dùng — không nhận thù lao từ bất kỳ công ty nào.)

Share house (nhà ở chung) Gánh nặng công ty bảo lãnh・chi phí ban đầu thấp, thường bao gồm nội thất・internet, nên hay được dùng làm chỗ ở tạm ngay sau khi nhập cảnh.

Trình tự hợp đồng

Xem nhà (内見) → Đăng ký (申込) → Xét duyệt (審査) → Giải thích điều khoản quan trọng (重要事項説明) → Ký hợp đồng (契約) → Dọn vào. Từ lúc đăng ký đến khi dọn vào thường mất từ 1〜2 tuần trở lên, hãy chừa thời gian.

Những điểm cần lưu ý

Phí gia hạn(更新料): một số vùng có lệ trả khoảng 1 tháng tiền thuê mỗi lần gia hạn 2 năm
Khôi phục nguyên trạng(原状回復): khi trả nhà, hư hỏng vượt quá hao mòn thông thường được trừ vào tiền đặt cọc
Về nước・chấm dứt giữa chừng: khi hủy trong thời hạn hợp đồng cần kiểm tra điều khoản phạt. Chú ý để tư cách lưu trú không hết hạn lệch với thời hạn hợp đồng

Câu hỏi thường gặp

Q. Không biết tiếng Nhật có thuê nhà được không?

Được. Nhưng vì hợp đồng và phần giải thích điều khoản quan trọng bằng tiếng Nhật, dùng môi giới hỗ trợ người nước ngoài hoặc nhờ phiên dịch・biên dịch sẽ an toàn hơn.

Q. Chi phí ban đầu khoảng bao nhiêu?

Thường cần một khoản một lần bằng 4〜6 tháng tiền thuê. Phân tích từng khoản và cách tiết kiệm được trình bày chi tiết tại 👉 Phân tích đầy đủ chi phí ban đầu khi thuê nhà ở Nhật.

Q. Có nhất thiết phải có người bảo lãnh không?

Dùng công ty bảo lãnh thay cho người bảo lãnh liên đới là phổ biến, nên hầu hết trường hợp không có người bảo lãnh vẫn ký được.

Bài viết này là hướng dẫn chung về chế độ・thông lệ; điều kiện hợp đồng・xét duyệt của từng căn khác nhau tùy căn hộ・chủ nhà・thời điểm. Về việc hợp đồng hay xét duyệt cụ thể, hãy tư vấn với doanh nghiệp bất động sản (宅建業者) hoặc chuyên gia.